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銷售型商業物業新模式2019中國征戰

發布時間:2020-01-19 06:38:18 已有: 人閱讀

  以2017年7月融創與萬達那場“世紀并購”為起點,中國商業地產、特別銷售型商業物業已歷經三年激變。

  持續多年的野蠻生長結束,銷售型商業物業由“增量時代”轉為“存量時代”。面對凈利潤回報率偏低,頭部房地產企業普遍拋售與退出。面對增量稀少、存量卻備受消費者多變需求挑戰的市場,不少運營者依然遵循慣性,希望通過在常規模式上“打補丁”的方式求生,結果與預期往往相去甚遠。

  三年激變,全國性商業大集團逐漸成形,不過,這對于廣泛的銷售型商業物業并不具備模式借鑒意義。更具參考價值的,是區域級商業集團在積極布點中顯露的新模式突破案例。2019年,重慶潤凱商業管理有限公司即是在此背景下成為了行業關注的焦點。

  一個銷售型商業物業項目的成功,或許有偶然性。一個體系下的銷售型商業物業項目不斷克隆成功案例,才算得上新模式的突破潤凱模式的價值,也正在于此。

  縱觀2019年,已經可以看到的潤凱模式的案例克隆,由重慶發源,向西挺進成都,然后北上蘭州,繼而兵分兩路,一路東進徐州、一路奔東北直取沈陽。2019年完成西南、西北、東北、華東的布局后,創立僅6年的潤凱,在10個銷售型商業物業項目取得十連捷。

  其中,潤凱的重慶金開大道項目,是其銷售型物業首場大戰,實現了兩個突破:一是地下層物業的創新。利用地下層3萬平方米,營造出重慶唯一超大室內運動主題公園。二是業態整合的航母集群效應。地上物業7萬平方米,囊括五大業態:潮流服飾、兒童培訓、品牌餐飲、專業美容、休閑娛樂。

  尤其是兒童培訓,集結了100余商家,形成重慶教育培訓領域品牌最豐富、商家數量最多、培訓品類細分最多的集中性街區。潤凱金開大道項目開業迄今,節假日日均客流量皆超10萬人次,年滿座率達95%以上,租金水平達周邊同類商業物業1.5倍左右。

  西進成都,潤凱營造了5萬余平方米的城市休閑步行街。項目由潤凱團隊統一規劃、統一運營,自創全新商業理念,營造浸沒式體驗商街,啟幕西成都體驗式商業3.0時代,吸引了共計約500余家商鋪,迄今復店率低于8%。

  北上蘭州,潤凱銷售型商業物業項目落點西固。在這個缺乏商業商務傳統的老城區,潤凱以開創的“雙Mall雙街雙廣場”商業中心,營造70萬平方米大型綜合體。該項目銷售型商業步行街商鋪與寫字樓產品,不僅銷售接連大賣,迄今租金水平也達到周邊同類項目2倍。

  2019年4月在廣州舉行的第14屆中國商業地產節上,潤凱一舉囊括“領跑人物”、“企業成就”、“杰出運營項目”、“具備投資價值商業項目”四大獎項;

  這是潤凱模式首次嶄露頭角。2019年潤凱蘭州西固銷售型商業物業的大賣與熱租,讓潤凱模式聲名鵲起;

  在這個過程中,可以清晰地看到潤凱模式克隆并非簡單復制,而是從消費者和商戶的痛點出發,找出解決傳統銷售型商業物業模式的問題。例如同樣是突破銷售型商業物業地下層的尷尬,潤凱在重慶與蘭州的做法截然迥異

  按傳統,商業步行街負一樓大都引入超市、美食、娛樂等業態。在重慶金開大道項目,潤凱確定“你我的運動場、寶貝的歡樂場”的重新定義,開創“金開運動公園”,牢牢吸引了有兒童的年輕家庭客群。選擇這個突破點,是因為潤凱清楚地認識到,項目所在是生機勃勃的新區、新商圈,年輕家庭客群消費潛力巨大,需要的是“釋放消費”。

  在蘭州西固,潤凱發現區域經濟與商業特征是“三高三低”:人口密度高、人均GDP產值高、人均可支配收入高,現有商業吸引力低、人均商業面積低、人均社零消費低,需要的是“商業重振、引導消費”。為此,潤凱將“蘭州戰役”分解成了N場戰斗:

  用“精品超市”,引入全國知名連鎖品牌,帶去更為新鮮的生活周邊產品

  N大主題空間,釋放了區域消費力,讓銷售型商業物業獲得更高溢價與租賃成長空間。不同的城市、不同的文化,應用不同的消費場景,提供不同的消費體驗,這對潤凱來說,只是基本功。

  開創中國銷售型商業物業新模式,潤凱全國布局,并非單純的運營管理輸出,而是“輕重并舉”雙模式發展,即重資產的持有與輕資產的運營相結合。在過去6年里,潤凱自持的優質商業物業體量,已超過100萬平方米。

  對潤凱來說,從純住宅開發、商業地產開發,到城市綜合體開發運營的跨越,早已完成;下一階段的目標,是希望在商業地產這片人人眼中的紅海,趟出銷售型商業物業的新藍海。

  2019中國征戰,潤凱對其核心戰術并不諱言:“五個統一”,即“統一規劃、統一招商、統一運營、統一物管、統一銷售”。

  “五個統一”看似簡單,但是在銷售型商業物業產權分散與統一經營的矛盾之下,如何執行到位才是難點;蛟S,這才是潤凱創立迄今十連捷的真正核心密碼。

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